中國WeWork總經(jīng)理艾鐵成。攝影：吳育琛
文 | 《中國企業(yè)家》記者 陳睿雅
在中國落地三年的WeWork正快馬加鞭，同時(shí)也迎來微妙時(shí)刻。
剛剛過去的夏天，來自20多個(gè)國家5000余名WeWork員工、3000余名受邀會(huì)員飛向倫敦，參加WeWork一年一度、為期3天的SummerCamp。
現(xiàn)場(chǎng)幾十畝地，搭起了3000多頂帳篷。當(dāng)WeWork創(chuàng)始人Adam Neumann在他的妻子Rebekah和聯(lián)合創(chuàng)始人Miguel McKelvey陪伴下出現(xiàn)時(shí)，他受到了為超級(jí)明星準(zhǔn)備的呼喊和尖叫聲。
WeWork試圖將SummerCamp打造為靈魂和激情的聚會(huì)。“當(dāng)我們回到自己的工作崗位時(shí)，我們就可以把這樣的文化、熱情傳遞給每一個(gè)人。”中國WeWork總經(jīng)理艾鐵成在接受《中國企業(yè)家》雜志采訪時(shí)說。
成立于2010年的WeWork在全球各地向自由職業(yè)者、中小企業(yè)提供新型辦公場(chǎng)所，去年達(dá)到200億美元估值。今年6月，《華爾街日?qǐng)?bào)》援引消息人士稱，WeWork正在尋求以350億~400億美金估值完成新一輪融資，此舉或使其成為美國本土尚未上市的最高估值創(chuàng)業(yè)公司之一，僅次于Uber。10月傳出的消息稱，日本軟銀正就出資150至200億美元收購WeWork多數(shù)股權(quán)進(jìn)行談判。對(duì)此，中國WeWork方面表示并不清楚。
在中國市場(chǎng)，落地三年的WeWork也在快馬加鞭。
2018年4月，WeWork宣布與中國競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手裸心社合并;7月，中國WeWork宣布B輪5億美元融資，投資方為摯信資本、淡馬錫控股、軟銀集團(tuán)、軟銀愿景基金及弘毅投資，最新投后估值50億美元。
此時(shí)也是WeWork在中國的微妙時(shí)刻。
一個(gè)值得關(guān)注的行業(yè)背景是，WeWork提出的聯(lián)合辦公模式，吸引了大批中國學(xué)徒。據(jù)國務(wù)院辦公室發(fā)布的數(shù)據(jù)，2014~2015年間，我國聯(lián)合辦公空間(含孵化器)數(shù)量從50家發(fā)展到2300家，翻了46倍，到2016年超過4200家。
2014年，地產(chǎn)大亨潘石屹在美國參觀了WeWork，他決定把共享辦公概念引入中國，推出SOHO 3Q。年底，受WeWork新一輪融資影響，無界空間創(chuàng)始團(tuán)隊(duì)堅(jiān)定了投身聯(lián)合辦公的決心。2015年，毛大慶從萬科辭職創(chuàng)立優(yōu)客工場(chǎng)，稱優(yōu)客工場(chǎng)真正想做的是WeWork的學(xué)徒。2016年，此前定位眾創(chuàng)空間的氪空間，決定轉(zhuǎn)向更大市場(chǎng)，氪空間創(chuàng)始人兼董事長(zhǎng)劉成城說過，“我們對(duì)標(biāo)的就是WeWork全球”。
WeWork在入華進(jìn)程中，不止一次傳出與本土潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手“友好會(huì)面”的消息。
今年5月，劉成城接受鳳凰科技采訪時(shí)稱，氪空間在今年年初和WeWork就合并問題進(jìn)行了談判。劉表示，經(jīng)歷數(shù)輪談判，雙方在合作方向和股比問題上沒有談攏，氪空間希望的是類似滴滴和Uber中國的做法。WeWork方面不予置評(píng)。
今年7月，英國房地產(chǎn)咨詢公司仲量聯(lián)行發(fā)布了一份亞太區(qū)靈活辦公報(bào)告。報(bào)告預(yù)計(jì)，到2020年，靈活辦公空間(包括新興的聯(lián)合辦公和傳統(tǒng)的服務(wù)式辦公)將占據(jù)一線城市甲級(jí)寫字樓4.6%的面積和二線城市2.8%的面積。屆時(shí)，中國前20個(gè)城市的甲級(jí)寫字樓中，將有17%有聯(lián)合辦公企業(yè)入駐，比2016年的3%有大幅提升。報(bào)告顯示了尚未開墾的巨大市場(chǎng)。
一位國內(nèi)的聯(lián)合辦公創(chuàng)始人認(rèn)為，互聯(lián)網(wǎng)思維打法，快速拿項(xiàng)目，通過低價(jià)出租讓空間數(shù)量、收入不斷提高，是WeWork以及國內(nèi)多家聯(lián)合辦公創(chuàng)業(yè)公司共同的做法。“對(duì)于很多投資人來講，它們?cè)谥v一個(gè)未來的故事。”
“WeWork是個(gè)全球的網(wǎng)絡(luò)，是全球會(huì)員體系的辦公新方式。”弘毅投資董事長(zhǎng)、中國WeWork董事長(zhǎng)趙令歡告訴本刊，“在全球范圍內(nèi)，真正和WeWork競(jìng)爭(zhēng)的公司還沒有大量出現(xiàn)”。
本地化嘗試
2015年9月的一天，正在前往北京機(jī)場(chǎng)的趙令歡，接到了一通來自時(shí)任高盛亞太區(qū)主席Mark Schwartz的電話，請(qǐng)他無論如何要抽時(shí)間見他們。這次Mark Schwartz來華，是同WeWork高管一同為入華做準(zhǔn)備、尋找本土合作伙伴，他邀請(qǐng)趙令歡來聊聊WeWork這個(gè)項(xiàng)目。趙令歡臨時(shí)改變線路，雙方在四季酒店會(huì)面，聊了30分鐘。正是這次會(huì)面，點(diǎn)燃了趙令歡對(duì)WeWork的興趣。
當(dāng)年10月，趙令歡就第一次探訪了WeWork在紐約的全球總部。這次探訪和會(huì)面之后，弘毅投資與WeWork的工作小組開始緊鑼密鼓地推進(jìn)投資事宜。及至2016年春節(jié)假期，項(xiàng)目已推進(jìn)到交割階段。
過程中，趙令歡與WeWork創(chuàng)始人Adam Neumann通過電話進(jìn)行了諸多討論和談話。交流中，他們提到Uber等跨國公司入華過程中走過的曲折道路，并形成共識(shí)，WeWork在中國市場(chǎng)一定要做好，一定要本地化。
WeWork創(chuàng)始人Adam Neumann(右二)，弘毅投資董事長(zhǎng)、中國WeWork董事長(zhǎng)趙令歡(右一)。來源：被訪者供圖
“本地化不是說只雇傭幾個(gè)中國人，由紐約來遙控，而是要有中國的模式，中國的投資人，甚至以后中國這部分可以獨(dú)立上市。”趙令歡說，把一個(gè)全球的公司做得十分本地化，是個(gè)很難的話題，“好在有我們的幫助和支持，WeWork從一開始就這么做了”。
2016年3月，弘毅宣布：牽頭組建了由聯(lián)想控股、錦江、泛海和綠地組成的中國投資團(tuán)，完成對(duì)WeWork共7億美元的F輪投資，弘毅獲得董事會(huì)席位，WeWork投后估值達(dá)170億美元。接下來，經(jīng)歷了一年設(shè)計(jì)法律結(jié)構(gòu)、登記造冊(cè)、批準(zhǔn)、注資的流程，2017年7月，中國WeWork宣布成立，涵蓋大陸、香港、臺(tái)灣。目前，中國WeWork已完成共計(jì)10億美元融資，最新估值50億美元。
WeWork融資狀況。制圖：中國企業(yè)家
除了資本結(jié)構(gòu)，WeWork亦在搭建本土團(tuán)隊(duì)。2016年7月，首家中國WeWork——上海靜安區(qū)店落地時(shí)，WeWork總部只派遣了三位同事前來。一年后，中國本土團(tuán)隊(duì)規(guī)模成長(zhǎng)至170~200人左右，當(dāng)下突破600人。跟Uber當(dāng)年類似，WeWork在中國的落地也采取了“三人組”模式。一名WeWork員工告訴本刊，2015年11月，WeWork“中國三人組”第一次來北京，曾思考究竟將總部放在北京還是上海，最后還是放在了上海。
2016年，WeWork跟遠(yuǎn)洋地產(chǎn)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)定，根據(jù)協(xié)議，WeWork提供品牌、設(shè)計(jì)、社區(qū)建設(shè)、數(shù)據(jù)信息、全球會(huì)員網(wǎng)絡(luò)資源以及運(yùn)營(yíng)支持;遠(yuǎn)洋集團(tuán)提供地產(chǎn)物業(yè)、本地化運(yùn)營(yíng)以及資金支持。上海的WeWork延安東路店，北京的WeWork光華路店、慈云寺店、北京坊以及成都WeWork睿東中心社區(qū)，是目前雙方合作的結(jié)晶。據(jù)悉，雙方在以上項(xiàng)目上5:5分成。
艾鐵成于2017年9月加入WeWork，此前是迪士尼中國度假區(qū)市場(chǎng)部副總裁。他用一個(gè)月時(shí)間接受了含創(chuàng)始人、本土投資人在內(nèi)的十幾次面試。艾鐵成出生于東北農(nóng)村，他從天津大學(xué)畢業(yè)后，走上外企職業(yè)經(jīng)理人之路，先后任職于寶潔、美國丹納赫集團(tuán)、洲際酒店等。WeWork北京社區(qū)負(fù)責(zé)人孫聰認(rèn)為，WeWork本土團(tuán)隊(duì)的特點(diǎn)是懂得國際的標(biāo)準(zhǔn)和血液，同時(shí)懂得本土需要尊重的文化和習(xí)俗。
“WeWork全球(的空間)每年都翻一倍以上，WeWork中國在過去這幾十個(gè)月走得更快，三四倍于全球的速度。這體現(xiàn)出對(duì)于中國我們當(dāng)時(shí)判斷是對(duì)的。”趙令歡說。
競(jìng)速
在中國，WeWork的速度在2018年充分體現(xiàn)。
2016年，WeWork在上海和香港分別開設(shè)2家店;2017年，WeWork在上海、北京合計(jì)開業(yè)7家店。根據(jù)公開資料，2018年4月13日，WeWork合并裸心社，彼時(shí)，裸心社在全球運(yùn)營(yíng)了24個(gè)辦公空間。第25、26個(gè)新空間即將投入運(yùn)營(yíng)，此外還有24家在布局之中。
WeWork對(duì)裸心社的合并沒有宣布交易價(jià)格，Adam Neumann接受財(cái)新采訪時(shí)表示，本次合并主要以股權(quán)形式進(jìn)行，WeWork希望借此留住裸心社的核心員工。彭博社援引消息人士稱，此次WeWork拿出4億美元收購裸心社。
根據(jù)WeWork方面最新數(shù)據(jù)，入華至今26個(gè)月，結(jié)合裸心社在營(yíng)空間，WeWork在北京、上海、香港、深圳、成都5座城市，擁有52處辦公地點(diǎn)。趙令歡接受本刊采訪時(shí)表示，預(yù)計(jì)2018年底，中國WeWork將運(yùn)營(yíng)80處辦公地點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)會(huì)員數(shù)40000名。
“我們這個(gè)月(指9月)會(huì)開8家，而且這個(gè)速度會(huì)越來越高。”艾鐵成說。他將中國WeWork的速度歸結(jié)于本地團(tuán)隊(duì)和know-how(解決方案)，“不止是速度快，更多是背后的效率”。
WeWork在中國迅速擴(kuò)張。攝影：吳育琛
快速擴(kuò)張的基礎(chǔ)是構(gòu)建標(biāo)準(zhǔn)化流程。一位聯(lián)合辦公創(chuàng)業(yè)者對(duì)此深有感觸，“你很難說它(指WeWork)有多領(lǐng)先，(但)它有一個(gè)點(diǎn)在于，全世界能有這么多的空間同時(shí)裝修，還能把標(biāo)準(zhǔn)化的東西做得這么好。這是非常難的。”
打造一家WeWork的流程是：第一步，地產(chǎn)部選址;第二步，建造和設(shè)計(jì)部將結(jié)合BIM(建筑信息模型)，對(duì)空間進(jìn)行建模、設(shè)計(jì)、采購、施工直到營(yíng)業(yè);第三步，招攬客戶，營(yíng)業(yè)運(yùn)營(yíng)。
一旦拿下一棟樓，中國WeWork產(chǎn)品開發(fā)副總裁余昇鴻帶領(lǐng)的設(shè)計(jì)和開發(fā)管理部門就要上場(chǎng)了。
余昇鴻告訴本刊，基于BIM 3D，WeWork的桌子、凳子、燈等都有模塊化設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)師在設(shè)計(jì)時(shí)“就像(玩)樂高一樣，2D、3D一起設(shè)計(jì)”。基于BIM，WeWork不再需要估價(jià)師根據(jù)平面圖紙計(jì)算造價(jià)。建模的同時(shí)，涉及模塊價(jià)格的數(shù)據(jù)會(huì)自動(dòng)生成。快速擴(kuò)張伴隨著設(shè)施激增，這樣做的好處是，基于全球供應(yīng)鏈，理論上能使WeWork擁有更好的價(jià)格談判籌碼。例如，2016年，WeWork剛到中國，一年開了4個(gè)辦公空間，大概只需要5000個(gè)沙發(fā)，但現(xiàn)在，一年的沙發(fā)量可能達(dá)到幾萬、幾十萬。
WeWork在2015年收購了打造BIM的團(tuán)隊(duì)Case，在2017年收購了Fieldlens。前者能對(duì)建筑物掃描、以3D形式顯示，以便更好地了解項(xiàng)目所需時(shí)間和成本。Fieldlens則為建筑物施工中的利益相關(guān)者提供了一個(gè)交流平臺(tái)——允許項(xiàng)目經(jīng)理、工頭、建筑師、業(yè)主和運(yùn)營(yíng)人員等通過手機(jī)實(shí)時(shí)查看、參與管理建筑工地，記錄對(duì)話并跟蹤和分配問題。
此外，WeWork亦將科技運(yùn)用于空間運(yùn)營(yíng)，例如使用入住率感應(yīng)器收集數(shù)據(jù)，影響設(shè)計(jì)師對(duì)空間設(shè)計(jì)的迭代。余昇鴻表示，來中國以后，大家也看到如二維碼、藍(lán)牙開鎖之類的科技可以被應(yīng)用，“我們?cè)趯W(xué)習(xí)的過程中”。不過一位國內(nèi)聯(lián)合辦公高層向本刊表示，WeWork沒有在智能產(chǎn)品上投入足夠多資源和精力，到現(xiàn)在為止還是門禁刷卡的方式，會(huì)議室沒有預(yù)定體系，“你做管理平臺(tái)很容易，你做管理界面很容易，但你在上游管理所有資源，以及在下游讓用戶用得便捷，是不容易的”。
一位體驗(yàn)過WeWork的用戶告訴該高層，自己不喜歡WeWork的原因是，“如果有人在會(huì)議室占著，我把他叫出會(huì)議室是非常難的。沒有一個(gè)很顯形的標(biāo)志，能告訴我會(huì)議何時(shí)結(jié)束”。
與中國學(xué)徒面對(duì)面
根據(jù)WeWork方面數(shù)據(jù)，目前其全球共擁有超過26.8萬名會(huì)員，已在全球23個(gè)國家、77個(gè)城市擁有287家辦公地點(diǎn)，擁有1400家大企業(yè)會(huì)員(公司在全球至少有1000名員工)，約占WeWork會(huì)員總數(shù)的25%。
對(duì)于中國聯(lián)合辦公創(chuàng)業(yè)者，WeWork是行業(yè)鼻祖，但彼此之間的交鋒也在發(fā)生。
2017年9月12日，WeWork在紐約向優(yōu)客工場(chǎng)提起訴訟，稱優(yōu)客工場(chǎng)英文名URWORK與WEWORK的商標(biāo)類似，會(huì)對(duì)消費(fèi)者造成誤導(dǎo)。同年12月，浙江烏鎮(zhèn)世界互聯(lián)網(wǎng)大會(huì)期間，Adam Neumann、WeWork聯(lián)合創(chuàng)始人Michael Gross到訪位于上海的優(yōu)客工場(chǎng)。隨后12月底，優(yōu)客工場(chǎng)更名為ucommune。
今年8月，36氪援引《2018中國聯(lián)合辦公行業(yè)監(jiān)測(cè)報(bào)告》稱，氪空間自營(yíng)面積27.3萬平方米，在行業(yè)中排名第一，其次是中國WeWork(25.6萬平方米)和SOHO 3Q(18萬平方米)。一位聯(lián)合辦公創(chuàng)始人認(rèn)為，氪空間打法很清晰，它就是在學(xué)WeWork，租高端寫字樓，通過設(shè)計(jì)改造提升坪效，再對(duì)外出租，風(fēng)格調(diào)性上也學(xué)WeWork，“投資人也是比較容易認(rèn)可的”。
但從生存狀況來看，行業(yè)整體面臨不小壓力。
受政府補(bǔ)貼紅利耗盡、資本市場(chǎng)影響，國內(nèi)聯(lián)合辦公自2017年掀起合并潮。優(yōu)客工場(chǎng)是最敏捷的并購者之一，先后合并洪泰創(chuàng)新空間、無界空間、wedo聯(lián)合創(chuàng)業(yè)社。據(jù)好租研究統(tǒng)計(jì)，2017~2018年，聯(lián)合辦公行業(yè)至少已發(fā)生8次企業(yè)收并購和品牌合并。
上述聯(lián)合辦公創(chuàng)業(yè)者表示，價(jià)格戰(zhàn)是常規(guī)，今年比去年激烈，“誰在猛開空間，這些人就會(huì)打價(jià)格戰(zhàn)”。
8月10日，WeWork發(fā)布上半年業(yè)績(jī)報(bào)告。報(bào)告顯示，2017年，WeWork營(yíng)收8.86億美元，虧損達(dá)9.33億美元，2018年上半年，營(yíng)收7.64億美元，虧損7.23億美元，去年同期虧損1.54億美元。報(bào)告還披露，軟銀以可轉(zhuǎn)換債券形式再向該公司投資了10億美元。根據(jù)協(xié)議，軟銀在WeWork完成下一次股權(quán)融資或公司IPO上市時(shí)，可將這些債券轉(zhuǎn)換為公司股票。
除了辦公空間，在中國，WeWork于2017年8月、2018年6月先后啟動(dòng)Powered by We(大企業(yè)定制計(jì)劃)和Welabs(孵化器)。通過這種服務(wù)項(xiàng)目，WeWork試圖將自己打造成面向企業(yè)的房地產(chǎn)服務(wù)公司，從而在盈利上有更好表現(xiàn)。目前，渣打銀行、弘毅投資位于深圳前海的全球PE中心大樓與馮氏集團(tuán)采納了Powered by We。
事實(shí)上，Adam Neumann的雄心壯志已經(jīng)超越了辦公空間，擴(kuò)展到居住(WeLive)、健身(WeGym)、教育(WeLearn)和托兒所(WeGrow)。艾鐵成表示，擴(kuò)張是WeWork進(jìn)入中國的第一步，對(duì)于其他業(yè)務(wù)“慢慢地在看機(jī)會(huì)”。
