“現在這一片區域基本處于無房狀態。”7月2日下午，在沈陽碧桂園城市印象的售樓處，一位銷售人員用紅外線筆在墻上的項目區位圖上圈了一片。
實際上，正是因為這一片區域曾經囤積大量的房屋庫存，而讓沈陽變成了讓開發商避而遠之的城市。但從2016年3月份啟動房地產去庫存的兩年時間里，當地房屋去化周期從28個月降至今年5月底的15.8個月——后者是一個健康的數據。
沈陽是中國一些曾經出現房屋嚴重過剩城市的典型。從2013年開始，沈陽和鄂爾多斯、常州等一些城市，被扣上了“鬼城”的帽子。
這些城市數量龐大的空置房屋，一度引發了外部觀察者的過度擔憂。2014年，《參考消息》援引國外媒體的判斷稱，中國擬建造可供34億人居住的房屋，這遠遠超出了實際需求。
盡管上述判斷過于夸張，但也暴露了很多城市房屋供大于求的問題。在那前后，國家發出了大規模的去庫存號召。
南方樓市的春天來得更早一些。最早擺脫鬼城之名的常州市，完成去庫存任務只用了不到一年的時間。如今的常州無論是中心城區還是新區，只要有房地產項目開盤，都會迎來成倍的購房者認籌。記者6月24日在江北碧桂園某項目開盤現場了解到，不到300套房子，有超過3000名購房者參與認購。
相比之下，地處西北的鄂爾多斯尚未擺脫困境，但至少情況沒有繼續惡化下去。
近兩三年，鬼城集中的三四線城市頻頻出現了樓市火爆的信息，這個趨勢在2018年達到了頂峰。鬼城這一曾被認為是城市化進程中的腫塊，絕大多數都已經從很多企業的沙盤上消匿。
城市的管理者圍繞供求關系作出了各種努力去庫存。記者調查發現，最有效的辦法莫過于棚戶區改造(以下簡稱“棚改”)貨幣化安置。常州、沈陽和鄂爾多斯等城市均實行棚改100%貨幣化安置。
棚改方案實際上有貨幣化和實物兩種方法可供選擇。實物安置更多對應各地的保障房建設，而貨幣化安置則對應動遷家庭購買商品房。“同樣的安置條件下，貨幣化安置比實物安置在解決當地庫存方面更有效，其次，他拿錢去買房，可撬動的房屋總價值也更高。”一位全國top10房企董事長告訴經濟觀察報記者。
自全國去庫存啟動以來，中央加大了棚改貨幣化安置的比例。據住建部的數據，貨幣化安置比例在2014年只有9%，但此后出現躍升，2015年至2017年的比例分別是29.9%、48.5%、60%。
鬼城的復蘇，意味著去庫存已不再是當前樓市主要矛盾，棚改政策出現調整的聲音甚囂塵上。不過，迄今未有官方消息證實。
但棚改貨幣化安置的收緊趨勢已在地方上有所體現。據常州市住房保障和房產管理局住房保障處處長王惟佳介紹，2018年第二輪棚改開始，國開行、農發行等政策性銀行對棚改項目融資提出新的要求——棚改實物安置比例達到50%以上才具備發放貸款條件。
前鬼城一房難求
7月4日，鄂爾多斯市康巴什區風和日麗，郁郁蔥蔥的綠化讓這一片區域被稱為荒漠中的綠洲，寬闊道路上不時有車輛呼嘯而過，但行人并不多見。
康巴什區和東勝區、伊金霍洛旗是鄂爾多斯市的三個主城區，均有狀態不一的爛尾樓和圍墻圈起來的閑置土地。
據了解，2016年到2017年，當地已經禁止新項目動工。全市也幾乎沒有在售樓盤，“二手房比較多，在售的估計找不出三個項目。”一位伊泰置業的員工表示，在這個人口不到160萬的城市，“每戶至少都有兩三套房子，四五套的也比較普遍。”
在康巴什區一個在售樓盤中，銷售人員表示，項目于2013年開盤，現在還剩下不到10套左右的尾房在售，價格在9000元/平方米左右，“2013年開盤的時候價格是6000元/平方米左右。”
據上述伊泰員工透露，鄂爾多斯房價高點出現在2010年，當時部分康巴什樓盤價格曾達到2萬元/平方米，東勝區和康巴什南區房價也超過萬元，“南區公務員小區，當時就買1萬多元，現在也就五六千元。”現在房價與兩年前相比，漲了大約2000元/平方米左右。
如果說鄂爾多斯的樓市幾乎是無房可賣、也無人買房，那么常州則是實實在在的一房難求。常州萬科某項目銷售管理部經理楊帆透露，當下，每一個新開盤項目都能獲得超額認購。
常州房地產項目開盤前先進行落位認購，即意向購房者繳納10萬元不等認購金后，再對意向戶型和樓層進行落位，實際操作中，往往出現多個落位認購人搶購一套房子的情況，這個時候，往往全款或者高首付能獲得優先購買權。
克而瑞數據顯示，截至5月底，常州房地產去庫存周期只有3.8個月，市場供不應求也為房價提供上漲動力。2017年3月份常州新建商品住宅成交均價首次破萬，2018年7月初新房成交均價為1.3萬元/平方米，二手房均價達到1.35萬元/平方米。
實際上，常州市主要城區及新北區的多數新建商品住宅價格已經達到1.7萬元/平方米左右。據嘉禾置業一位銷售人員透露，由于政府限制備案價，目前常州多數新項目采取精裝修銷售方式，“價格比毛坯貴3000元/平方米左右。”
據楊帆透露，從2018年開始，由于開發商普遍看好后市，土地價格也開始攀升，“今年成交幾個地塊，樓面價普遍突破1萬元/平方米，明年入市后銷售價格應該都在2萬元/平方米以上。”
沈陽樓市雖然沒有常州那么火爆，但同樣一房難求，沈陽恒大某項目銷售經理王力告訴記者，其所在項目第一次開盤時，“一天銷售了9億元，創造了沈陽房地產市場記錄。”
目前除了沈北、蘇家屯、沈撫新城等較為偏遠地區成交稍差些，主城區及渾南區等區域多數在售項目均處于清理尾盤階段，“新項目一開盤，好戶型基本就被搶光了。”王力表示。
2018年5月23日，沈陽限購政策正式生效，但相對寬松，僅針對三環內一手房進行限購，要求外地居民具備半年社保資格;商辦、公寓和二手房并不在限購范圍內。而渾南區三環外價格也普遍突破萬元大關。
6月份，沈陽一手房成交均價為9373元 /平方米，同比上漲了18.32%，沈河區、渾南區部分高端樓盤銷售價格則接近4萬元/平方米，渾南大部分區域項目均已突破萬元大關。截至5月底，沈陽商品住宅去庫存周期下降至15.8個月。
常州：三年停供土地和棚改貨幣化安置
常州市住房保障局和房產管理局宣教處處長繆滋來至今對常州被冠以鬼城稱號的時刻記憶猶新，“那個名號對我們的發展帶來了很大負面影響。”其中最大的影響是，銀行機構一夜之間停止對常州市房地產企業房貸。
高庫存加上銀行停貸，讓常州房地產市場從高處跌落。常州市房地產信息中心數據顯示，截至2012年底，常州市商品房存量為1360萬平方米，其中商品住房待售面積為777.55萬平方米，去化周期約為22個月。
對于常州樓市庫存問題，楊帆認為，一方面，前幾年土地供應量較大，導致市場供過于求。據不完全統計，僅2010年、2011年兩年，常州累計出讓了399幅土地，每年土地供應面積在1萬畝左右。
另一方面，作為長三角主要制造業城市，常州市城鄉居民收入相對較高。楊帆是常州本地人，在她看來，“每家都有房住，而且原來常州房價變化不大，人們根本就沒有買房的概念。”
常州是最早啟動去庫存的城市之一，據常州市住房保障和房產管理局市場監管處處長黃子文介紹，從2014年開始，常州就開始減少供地政策，“不是完全停止土地出讓，是根據庫存量不斷調整土地供應結構，零零星星還是會有一些土地釋放出來的。”
在減少土地供應的同時，從2015年開始，常州開始加大棚改貨幣化安置力度，據王惟佳介紹，2015年到2017年常州市實施棚改時，基本實現全部貨幣化安置。
在棚改貨幣化安置方面，常州主要通過兩種方式與房地產去庫存相結合，第一，棚改實施貨幣化補償，安置戶獲得補償款后根據需要選擇樓盤購買;第二，對于部分去化艱難的房地產項目，政府根據實際情況進行回購作為棚改安置房。
常州農村集體宅基地建筑面積普遍較大，計入拆遷的面積通常在200平方米到300平方米左右，“一般村里拆遷戶都能分到三套、四套房子。”王惟佳也表示，棚改貨幣化安置確實對房地產去庫存起到了“很大作用”。
據楊帆等人回憶，常州樓市從2016年10月份開始出現轉機。據新城控股在當地的一位營銷人士介紹，當年9月份，無錫土地市場拍出樓面價為1.8萬元/平方米地王項目，“常州和無錫緊挨著，房價才六七千元。”
在這種因素帶動下，一部分投資客開始把觸角伸向單價只有7000元/平方米左右的常州樓市，外地投資客殺入也觸動了常州本地居民，“常州人沒有過買房還能賺錢的觀念”。楊帆表示。
本土投資客、本地改善需求和外地常住人口剛需，再加上減少土地供應和不限購等因素，使得常州樓市開始好轉。2015年經過一年多去庫存政策，常州樓市庫存周期下降至16個月。
2016年開始，常州房地產政策開始從去庫存轉向“加大調控力度”，先后出臺2年限售、銷售價格備案等政策。這意味著，常州成為首批完成去庫存任務的城市之一。
其實，拋開政策調控因素，常州本身購買力和外部因素刺激也是其快速去化的主要原因。2017年常州市人均可支配收入超過4萬元，其中城鎮人均可支配收入接近5萬元。
而且，常州所在的長三角區域也是中國經濟最為活躍的區域之一，2017年中國人均可支配收入超過4萬元的23個城市中，長三角地區占據一半以上的比例，周邊城市限購使得大量需求外溢至常州。
沈陽：減少土地供應和棚改100%貨幣化
讓沈陽的開發商們記憶猶新的是，2013年第二十二屆全運會結束后，賽事集中的渾南新區成了一座空城。
除了渾南新區外，沈陽還有沈北新區、沈撫新城等新開發區域也去化艱難，2015年開始，鬼城成為沈陽的別號。“那時候是真賣不出去。”王力一邊搖頭一邊笑著說，他當時負責位于渾南區的星河灣項目銷售，“我記得當時周邊樓盤價格都是四五千，星河灣項目就買到一萬了，一套也賣不出去，就趕緊跑出來了。”
彼時，開發商拿地也極為謹慎，據王力透露，當時其所在項目2016年拿地時，樓面價為2700元/平方米左右，“我們沈陽總都不敢拍板拿，當時市場也不太好，周邊項目價格都四五千，最后請示了總部才拿下的。”
開發商拿地時的擔憂并非沒有道理，沈陽市庫存最高點出現在2017年3月份，當時沈陽市房地產庫存去化周期達到了28個月峰值。2015年之前，沈陽樓市一直處于供大于求的狀態，2010年到2014年間，每年新增庫存量均在400萬平方米左右。
2016年3月份，沈陽市政府下發房地產去庫存22條新政，在土地供應、貨幣化安置、購房補貼、降低交易稅費、鼓勵大學生農民購房等多個方面化解庫存，開始去庫存政策。
在土地供應方面，從2014年開始，沈陽土地供應量減少到469.6萬平方米，只有2013年三分之一左右;2015年土地供應再次減少到232.4萬平方米。此后沈陽每年土地供應一直保持在300萬平方米以下。
同時，2016年沈陽即要求棚改安置貨幣化比例達到100%，當年遼寧省完成棚改16.34萬套，完成任務179%，貨幣化安置比例達到75.1%，在全國處于領先地位。
2016年沈陽棚改任務是25582戶，占全省比例18.3%;2017年10月份，沈陽棚改已經完成全年26021套棚改任務，并實現100%貨幣化安置。也就是說，兩年棚改至少為沈陽消化5萬套以上樓市庫存。
沈陽樓市回暖出現在2017年初，彼時，有關自貿區落地渾南的消息已經廣為傳播，“有一些樓盤也放風說，從北京來了一批投資客，本地人也開始跟風。”王力表示。
到2018年3月份，沈陽市庫存周期已下降至13個月，沈陽市用了一年時間將房地產庫存從28個月將至13個月警戒線內。今年5月份，由于成交減緩，沈陽房地產去化周期又上升至15.8個月。
2018年5月23日，沈陽限購政策正式生效，針對三環內一手房進行限購，要求外地居民具備半年社保資格，商辦、公寓和二手房并不在限購范圍內，這意味著沈陽也已完成去庫存任務。
鄂爾多斯：貨幣化安置，回購爛尾樓
鄂爾多斯因康巴什區被稱為中國第一鬼城，這個新區于2004年啟動，2005年全面開工，多年來鬼城稱號一直是籠罩在當地政府心頭的一片陰影。“我們相當反感鬼城這個稱呼。”鄂爾多斯市公務員小徐說。
據前述伊泰置業員工介紹，2010年是鄂爾多斯樓市最為火爆的年份，東勝區、伊金霍洛旗、康巴什南區的房價都破萬，康巴什北區核心區部分項目價格達到2萬元/平方米。
2011年下半年，隨著民間借貸崩盤，鄂爾多斯房價也開始出現崩潰，“跌了一半多，原來一萬多的基本跌到四五千元了，一萬七八元到兩萬元左右的跌到七八千元。”鄂爾多斯80%左右的房地產在建項目出現停工、爛尾等狀態。
2014年底，鄂爾多斯也開始艱難去庫存，同樣通過減少供應和增加需求作為去庫存主要手段，不同于常州和沈陽，鄂爾多斯的去庫存力度可謂空前。
據上述伊泰員工介紹，由于爛尾項目較多，目前政府工作主要以盤活爛尾為主，重點針對拆遷安置和已購未交房購房者。目前全市范圍內也已停止新項目開工，“我們有一塊地，位置很好，銷售不是問題，但開不了工。”該名伊泰員工表示。
棚改安置方面，鄂爾多斯實施房票制，即棚改拆遷戶被拆遷后獲得房票，在購房時房票可抵購房款。同時，鄂爾多斯在安置房建設方面以盤活存量項目為主，“就是政府回購爛尾樓作為安置房。”上述公務員小徐表示。
具體操作上，政府根據所需的安置房面積，通過第三方評估機構選出幾家符合要求的項目，去掉最高價和最低價后，在剩余項目的報價中獲得一個平均價格，然后讓安置戶選擇項目，再以平均價回購得票率最高的項目。
確定回購項目后，政府投入一部分啟動資金盤活項目，安置戶進行認購，認購完成后，根據實際認購情況，政府交付給開發商回購款，項目由政府成立的運營管理機構負責具體安置分配工作。據官方數據透露，截至2017年，鄂爾多斯通過棚改安置方式已消化掉4成左右的庫存。
相比于房地產市場崩盤，鄂爾多斯市政府面臨的更大問題是產業缺失，康巴什新區剛剛啟動時，當地政府曾通過煤炭資源換項目的方式引入大量制造企業，但在房地產的沖擊下，這些項目真正啟動的并不多。不過據上述公務員小徐介紹，由于政府率先處理康巴什爛尾項目，目前康巴什新區的爛尾樓已經不多，多數已經復工，東勝區則相對較多。
棚改貨幣化使命完成?
全國棚改最早起源于2004年，彼時，從遼寧省撫順市開始，不斷向全國推廣。2013年，全國化棚改開始。
不過，棚改的貨幣化安置卻真正興起于2015年。國泰君安證券研究所報告顯示，2008年到2014年期間，棚改主要以實物安置為主，貨幣安置為輔，2014年時棚改貨幣化安置比例不到9%。
從2014年底去庫存政策實施以來，2015年全國啟動第一輪棚改中，安置逐步轉向為以貨幣安置為主。到2017年，全國棚改貨幣化安置比例超過60%，常州、沈陽、鄂爾多斯等高庫存城市棚改基本實現100%貨幣化安置。
不過，針對棚改貨幣化安置推高房價一說，西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心主任甘犁擬文表示，2013年-2017年貨幣化安置家庭中，僅有20.4%家庭重新購房，占全部購房家庭比例僅為2.4%。
由此甘犁認為，棚改貨幣化對住房市場影響有限，投資性住房需求才是驅動房價迅速上漲的重要因素，“相比于一刀切的實物安置，貨幣化安置給了家庭選擇是否購房的自由。”
在王惟佳看來，對于棚改群眾而言，貨幣化安置和實物安置各有利弊，單純的實物安置，“有的拆遷戶可能一下能分到三四套房子，但他可能并不想要那么多房子，(而是)想要一些現金改善生活。”
另一方面，全部實物安置也限制了部分安置戶的選擇余地，進而導致棚改工作難以推進。“比如原來在市中心住的，拆遷后他不想離開這一區域，但安置房不可能都是原地回遷，所以有一部分人不愿意拆遷。”王惟佳表示。
同樣單純貨幣化安置也存在諸多問題，比如張家口近年棚改戶超過10萬戶，在實行100%貨幣化安置的情況下，一些開發商開始集中封盤漲價，使得拆遷戶購房成本上升。
王惟佳也表示，在實際棚改中，也有拆遷戶抱怨安置費買不起房，“最好的方式其實是實物安置與貨幣化安置相結合，這樣拆遷戶可以根據自己的實際需求有更大選擇余地，也有利于棚改工作推進。”
不過，隨著全國主要城市樓市復蘇，棚改貨幣化政策也在收緊。據王惟佳透露，常州市棚改工作融資主要在國開行和農發行兩家政策性銀行，原來對實物安置比例并沒有要求。
從2018年第二個棚改周期實施以來，國開行和農發行在內的政策性銀行均對發放貸款提出新的要求，即棚改項目實物安置比例達到50%以上才具備發放貸款的條件。
包括常州市在內的多地負責棚改的相關政府人士均表示，目前并未收到停止棚改貨幣化安置的通知，只是銀行機構在發放貸款時，對棚改實物安置比例提出必須高于50%以上的要求。
這一政策對于已經完成去庫存地方政府而言，似乎影響不大，但對于鄂爾多斯這樣依然處于去庫存階段及政府財政緊張的城市而言，如果同樣執行這一政策，將承受巨大壓力。
鄂爾多斯市政府公布數據顯示，2018年鄂爾多斯棚改任務為5399套，截至6月底，開工率只有6.7%。鄂爾多斯也是住建部確定的去庫存試點城市之一，對于未來出路，當地政府并未給出答案。(張雅楠 田國寶)
